賃貸のエアコンクリーニングは誰が払う？勝手に頼む前に管理会社へ確認すること

2026年11月14日2026年11月15日

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賃貸のアパートやマンションの部屋のエアコンからカビのようなにおいがしたり、吹き出し口に黒い点が見えたりすると、業者にクリーニングを頼みたくなります。ただ、部屋に付いていたエアコンを自分の判断で頼んでよいのか、費用は自分で払うのか大家さんが払うのか、退去のときにまた請求されないのか、迷う人は多いはずです。

先に答えると、部屋の設備として付いているエアコンは貸主（大家さん）の持ち物なので、業者に頼む前に管理会社か大家さんに連絡するのが基本です。費用を誰が払うかは、契約書の定めと、汚れや不具合の原因で変わります。入居したときから汚れていた場合や、故障・水漏れのように使うのに困る不具合は、まず貸主側に相談できます。一方で、入居中に「汚れが気になるから」と頼む場合や、喫煙・手入れ不足で汚れた場合は、自分の負担になることがあります。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、民法の条文、国民生活センターの注意喚起などをもとに、場面別の費用の考え方とエアコンが誰のものかの確かめ方を示し、管理会社に伝えることと連絡の文例、入居時からカビだらけだった場合の対応、退去時のクリーニング代と特約の確かめ方を整理します。情報は2026年11月14日に確認したものです。個別の契約の判断は、契約書の内容と管理会社への確認が優先します。

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場面別に見る、費用の考え方とまずすること

部屋に備え付けのエアコンについて、よくある場面ごとに、費用の考え方と最初にすることをまとめました。どの場面でも、契約書や重要事項説明書に別の定め（特約）があれば、まずそちらを確認します。

場面	費用の考え方	まずすること
入居したときから汚れていた、においがした	入居時点で著しく汚れていて使うのに支障があれば、貸主側の負担で対応してもらえることがある	気づいたらすぐ写真を撮り、自分で掃除する前に管理会社に連絡する
入居中に、水漏れ・冷えない・異音などの不具合が出た	使うために必要な修理は、原則として貸主側の義務。借主の使い方が原因なら借主の負担	自分で業者を呼ばず、すぐ管理会社に連絡する
入居中に、カビやにおいが気になってクリーニングしたい	契約の定めと、管理会社（大家さん）との話し合いによる。借主の負担になることがある	頼む前に管理会社に相談し、費用の負担と業者の条件を確かめる
室内での喫煙やペット、手入れ不足で汚れた	借主の負担になりやすい	頼む前に管理会社に相談し、費用の負担を確かめる
自分で買って取り付けたエアコン	自分の持ち物なので、費用も自分で負担する	自分で業者を選んで頼める。作業で壁や床をぬらしたときの補償も業者に確かめる
退去時にクリーニング代を請求された	国のガイドラインでは、喫煙などの臭いが付いていなければ内部の洗浄は貸主側の負担。ただし契約に有効な特約があれば、その定めによる	契約書・重要事項説明書の特約を見直し、明細の説明を求める

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」、民法606条、国民生活センター（2026年2月17日公表）、ダスキンのコラム（2026年9月15日）をもとに作成。入居時から汚れていた場合と、入居中に気になって頼む場合の扱いはダスキンの説明による。2026年11月14日確認

この表の考え方は、どれも「エアコンが部屋の設備として付いている」場合のものです。前の入居者が置いていったエアコンなど、扱いが違う場合もあるため、次の節で持ち主の確かめ方を説明します。

まず、そのエアコンが誰のものかを確かめる

賃貸の部屋にあるエアコンは、大きく次の3つに分かれます。どれに当たるかで、頼む前の連絡や費用の考え方が変わります。

区分	どんなものか	クリーニングの扱い
設備	貸主が部屋の設備として付けているエアコン	貸主の持ち物なので、業者に頼む前に管理会社か大家さんに確認する
残置物（ざんちぶつ）	前の入居者が置いていき、そのまま残っているエアコン	貸主の修理・管理の対象外とされることがあり、その場合は入居者の判断で頼めることもある。ただし持ち主や壊れたときの扱いが契約で決まっていることもあるため、契約書を見たうえで管理会社にも確認する
自分のもの	自分で買って取り付けたエアコン	自分の持ち物として、自分で業者を選んで頼む

残置物の扱いはダスキンのコラムの説明による。実際の扱いは契約ごとに異なる

確かめる場所は、賃貸借契約書と、契約前に説明を受けた重要事項説明書です。国の「賃貸住宅標準契約書」のひな形では、冒頭の「頭書（かしらがき）」の「設備等」の欄に「冷暖房設備」の項目があります。ダスキンは、設備か残置物かは契約書の「設備一覧」または「特記事項」で確かめるのが確実だとしています。書類を見てもはっきりしない場合は、管理会社に「このエアコンは部屋の設備ですか」と聞くのが早道です。

あわせて、特記事項や特約の欄に、エアコンのクリーニング費用やハウスクリーニング費用の負担が書かれていないかも見ておきましょう。退去時の費用に関わります（後の節で説明します）。

入居中に業者を頼みたいときは、勝手に頼まず先に連絡する

設備のエアコンは貸主の持ち物です。法務省は、2020年4月に施行された民法の賃貸借のルールを説明するパンフレットで、借りている物はあくまで貸主のものなので、借主が勝手に手を加えることはできないと説明しています。この説明は修理についてのものですが、エアコンを分解して洗う業者のクリーニングも、持ち主に断ってから頼むのが安全です。

先に連絡しておく理由は、主に2つあります。

費用を貸主側が持ってくれる可能性がある：くらしのマーケットのマガジンは、大家さんや管理会社がクリーニング代を払ってくれる可能性があることを、確認する理由に挙げています。
無断で頼むと、作業中や作業後に不具合が出たときにもめやすい：ダスキンは、無断でクリーニングをしてエアコンに不具合が出た場合、修理費を全額自分で負担しなければならないおそれがあるとしています。

水漏れ、冷えない・暖まらない、異音など、使うのに困る不具合が出ている場合は、なおさら先に連絡します。民法606条は、使うために必要な修繕を貸主の義務としています（借主の責任で必要になった場合を除く）。また民法615条は、修繕が必要なときは、借主が遅れずに貸主へ知らせなければならないと定めています。国民生活センターも、入居時から付いていたエアコンなどに不具合が出たらすぐ貸主側に連絡して相談するよう勧め、貸主側に無断で修繕すると退去時にトラブルになる可能性があるとしています。水漏れの原因と応急の対処は「エアコンから水が垂れる理由とは？」で紹介しています。

なお、2020年4月からの民法では、修繕が必要だと貸主に知らせた（または貸主が知っていた）のに相当の期間内に直してもらえない場合や、急ぎの事情がある場合には、借主が自分で修繕できることが明記されました（民法607条の2）。ただし、これは故障などの「修繕」についての決まりで、においや汚れが気になるだけのクリーニングにも当てはまるとは限りません。まずは連絡して、管理会社と相談しましょう。

管理会社に伝えること・確かめること

連絡するときは、次のことを伝え、確かめておくと話が進みやすくなります。

いつから、どんな症状があるか（におい、黒い点、水漏れ、効きの悪さ、異音など）
症状がわかる写真（吹き出し口、フィルター、水漏れの跡など）
エアコンの型番と、わかれば製造年
このエアコンが部屋の設備か、残置物か
クリーニングを管理会社や大家さん側で手配してもらえるか
自分で手配する場合、費用は誰が負担するか
自分で手配する場合、業者の指定や作業の条件があるか
作業中や作業後に不具合が出たときは、どう扱うか

電話で相談した場合も、返事の内容はメールなど文字で残しておくと、退去時に「言った・言わない」になるのを防ぎやすくなります。

連絡の文例

メールや問い合わせフォームで送る場合の例です。〇〇の部分を自分の状況に合わせて書き換えてください。

〇〇号室の〇〇です。居室のエアコンについてご相談です。〇月ごろから、運転するとカビのようなにおいがし、吹き出し口に黒い点が見えます（写真を添付します）。水漏れや異音は今のところありません。型番は〇〇です。

業者によるクリーニングを考えているため、次の点を教えていただけますか。
1. このエアコンは部屋の設備でしょうか。
2. クリーニングはそちらで手配していただけますか。私が手配する場合、費用の負担はどうなりますか。
3. 私が手配する場合、業者の指定や作業の条件はありますか。

返事がない場合や、全額自己負担と言われて納得できない場合は、もう一度メールなど文字で問い合わせ、やり取りを残しておきます。故障や水漏れを知らせたのに直してもらえない場合は、上で説明した民法607条の2により、借主が自分で修繕できることもあります。その場合も、知らせた日と内容を記録しておきましょう。費用の負担について話がまとまらないときは、消費者ホットライン「188」で最寄りの消費生活センターに相談できます。

了承を得て、自分で費用を出して頼むときの注意

管理会社から「自分で手配してよい（費用は入居者の負担）」と言われた場合は、業者を選ぶときに次のことを確かめます。

まず、申し込むときに賃貸の部屋のエアコンであることと、型番・製造年を伝えましょう。賃貸の部屋のエアコンは年数がたっていることもあり、古い機種はクリーニングを断られたり、補償の対象外になったりすることがあります。主な会社の条件は次のとおりです。

カジタク：約7年以上のエアコンは、当日に見てから経年の具合で作業できるかを判断する
ユアマイスター：製造後9年以上のエアコンは、破損したときにメーカーに部品がない可能性が高いため補償できず、作業を断ることもある
パナソニック：購入から10年以上のエアコンには対応できない場合がある
ダスキン：製造後長い期間がたった機種や、正常に動かないものは断る場合がある

また、カジタクは、水漏れ・異音・動作不良など不具合が一つでもある場合は症状が悪化するおそれがあるため、メーカーで点検・修理してから申し込むよう案内しています。不具合が出ているなら、クリーニングより先に管理会社へ修理を相談するのが順番です。同社は、賃貸住宅も対応できるとしたうえで、物件によって設備の扱いが違うため、事前に管理会社や大家さんに確かめるよう求めています。

作業の前後の状態がわかる写真や、業者の作業報告は、退去のときまで残しておくと安心です。料金の目安や、料金に含まれる作業の違いは「エアコンクリーニングの料金相場はいくら？」、作業で壊れたときの補償ややり直しの条件など、申し込む前に確かめたいことは「エアコンクリーニングは必要ない？」にまとめています。

入居したらエアコンがカビだらけだった場合

引っ越してきて初めてエアコンをつけたら、カビ臭い風が出た、吹き出し口の奥が黒い、という場合は、入居前からの汚れである可能性があります。ダスキンは、入居時点ですでにエアコンが著しく汚れていて使うのに支障がある場合を、貸主が費用を負担するケースに挙げ、入居直後の異臭や不具合は貸主側の管理の問題として対応してもらえることがあるとしています。

このときに大切なのは、入居の時点ですでに汚れていたことを示せるようにしておくことです。

吹き出し口やフィルターの状態を、日付がわかる形で写真に撮る
自分で洗浄スプレーを使ったり、分解したりする前に、管理会社に連絡する
連絡した日と、管理会社の返事を記録しておく

連絡の文面は、前の節の「連絡の文例」の最初の部分を、たとえば「〇月〇日に入居し、初めて運転したところカビのようなにおいがし、吹き出し口の奥が黒くなっていました（写真を添付します）。入居前からの汚れと思われるため、対応をご相談させてください」のように書き換えると、入居時からの汚れであることが伝わります。

国民生活センターは、入居するときは貸主側とできるだけ一緒に写真やメモで部屋の状態を記録し、エアコンなどの備え付けの設備がきちんと動くかも確かめるよう勧めています。国土交通省のガイドラインも、入居時と退去時に部屋の状態を確認して写真などで残しておくと、後でトラブルになったときの証拠になりうるとしています。これから入居する人は、入居したらなるべく早くエアコンを一度動かし、においや水漏れがないか確かめておきましょう。

退去時のエアコンクリーニング代は誰が払う？

退去のときに請求される費用の考え方は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が目安になります。ガイドラインは、原状回復を「借りた当時の状態に戻すこと」ではなく、借主の不注意や通常を超える使い方でできた傷や汚れを直すことだとしています。年月による劣化や普通の使い方でできる汚れの修繕費用は、家賃に含まれるという考え方です。民法621条にも、借主は通常の使用による損耗や経年変化については原状回復の義務を負わないことが書かれています。

ガイドラインでは、喫煙などの臭いがなければ貸主側の負担

ガイドラインは、エアコンの内部洗浄を、喫煙などの臭いが付いていない場合は貸主の負担とする例に挙げています。理由は、喫煙などで臭いが付いていない限り、内部の洗浄は普通の生活の中で当然行うものとまでは言えず、借主が管理する範囲を超えているからです。

一方で、次のような場合は借主の負担になりやすいとされています。

室内での喫煙で、ヤニや臭いが付いた
日ごろの手入れが不適切だったり、使い方を誤ったりして設備を傷めた
エアコンからの水漏れを放置して、壁などを傷めた
普段の掃除をしていなかったために、専門のクリーニングが必要になった（この場合のクリーニング費用は、住んだ年数による減額がない）

ただし、ガイドラインはあくまで一般的な基準で、法的な拘束力はありません。国土交通省は、すでに契約している人は、契約書の内容に沿って扱うのが原則で、条文があいまいな場合などはガイドラインを参考に話し合うよう案内しています。

「退去時のエアコンクリーニング費用は借主負担」という特約があったら

契約書に、退去時のクリーニング費用を借主が負担するという特約が書かれていることがあります。ガイドラインは、普通の使い方でできる汚れまで借主に負担させる特約について、次の3つを満たしていなければ、効力を争われることに十分注意すべきだとしています。

特約が必要で、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由がある
借主が、通常の原状回復を超える負担を負うことをわかっている
借主が、その負担を受け入れる意思を示している

クリーニングの特約については、ガイドラインのQ&Aが、負担する内容や範囲が示されているか、普通の使い方による汚れの分も負担させる趣旨とその範囲が契約書に書かれているか口頭で説明されたか、費用が妥当か、といった点から有効かどうかが判断されると説明しています。判決の例としては、部屋の汚れの程度にかかわらず、専門業者による部屋の清掃費用2万5,000円（税別）を負担する特約について、契約時に説明があって明確に合意されていたこと、金額が月額賃料の半額以下で清掃費用として相応であることなどから、有効とした判決があります。一方で、「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」という書き方だけでは、普通の使い方による汚れまで負担させる特約とは言えないとした判決もあります。どちらも部屋全体のクリーニングの特約についての判断で、エアコンだけの特約を扱ったものではありません。

つまり、特約があるからといって、それだけで支払いが決まるわけでも、無効になるわけでもありません。どう書かれていて、契約のときにどう説明を受けたかが分かれ目になります。

退去前に自分でクリーニングを頼んでおくべきか迷う人もいるでしょう。ガイドラインの考え方に沿えば、喫煙などの臭いがない限り、内部の洗浄は貸主側の負担なので、退去のために借主が頼む必要はないことになります。一方、退去時のクリーニング費用を借主が負担する特約がある場合は、自分で頼んでおいても請求がなくなるとは限りません。頼む前に、自分でクリーニングした場合に退去時の請求がどうなるかを管理会社に確かめましょう。

入居時と退去時の両方で請求された相談も

国民生活センターが2026年2月に公表した相談事例には、賃貸マンションの入居時に初期費用としてエアコンクリーニング代約2万円を払っていたのに、約1年住んで退去したら、原状回復費用の中にエアコンクリーニング費用2万円が含まれていたというものがあります。重要事項説明書には、退去時に借主がルームクリーニング費用とエアコンクリーニング費用を負担すると書かれていました。

こうした事態を避けるには、契約前に、初期費用にエアコンクリーニング代が入っているか、退去時にも負担する定めがあるかを確かめておくことです。国民生活センターは、契約前にハウスクリーニング費用をどちらが負担するかなど、退去時の費用負担をしっかり確認するよう勧めています。退去時に納得できない請求を受けたときは、貸主側に明細の説明を求めて話し合い、それでも解決しない場合は、消費者ホットライン「188」で最寄りの消費生活センターに相談できます。

自分でしてよいエアコン掃除と、しない方がよいこと

設備のエアコンでも、取扱説明書に書かれているフィルターの掃除などの日常の手入れは、借主が自分でするものです。くらしのマーケットのマガジンは、こうした簡単な手入れについては、大家さんへの連絡や確認はいらないとしています。逆に、手入れをしないまま使い続けて汚れや傷みが広がると、ガイドラインの考え方では借主の負担になることがあります。

一方、市販の洗浄スプレーで内部を洗うのは避けましょう。製品評価技術基盤機構（NITE）は、消費者が自分で内部を洗うことを勧めておらず、誤った方法で内部を洗ったことによる火災事故は2019年度までの5年間に20件起きています。ダスキンも、自分でできる掃除は本体カバーや吹き出し口、フィルターまでとし、内部の洗浄は電気部品に水分や洗浄液がかかると故障や火災のおそれがあるとしています。借りているエアコンを自分で洗って壊してしまうと、修理費の負担という別の問題も生じかねません。くわしくは「エアコンクリーニングは必要ない？」で紹介しています。

依頼先を探す

管理会社や大家さんに確認し、自分で業者を手配してよいとわかった場合は、予約サイトや見積もりサイトで地域の業者を探せます。くらしのマーケットでは料金や口コミを見比べて店を選んで予約でき、ミツモアでは質問に答えると近くの業者から見積もりが届きます。申し込むときは、「了承を得て、自分で費用を出して頼むときの注意」で挙げた点（賃貸であること、型番・製造年、古い機種への対応、補償の条件）を確かめてください。

頼む時期や間隔の目安は「エアコンクリーニングは何年に一回？」で紹介しています。